中には、レバレッジを大きくかけて自己資金ゼロでアパートやマンションなどの
不動産投資物件を購入できる人がカリスマ投資家などと思われている風潮もあります。

ほんとうにそれが正解でしょうか？
確かにそのような方法で短期間に多くの不動産を購入して
家賃収入を得ている人もいるでしょうが
かなりハイリスクな投資をしていることを
理解しておくべきでしょう。

不動産市況が悪化して空室率が上がり
資金調達が難しくなったりリフォームが出来なくなったりで
所有する物件を手放した人が私の周りにも多くいます。
不動産は高額なものですから、不動産投資の失敗はその後の人生を
大きく変えてしまうほどのリスクがあります。

不動産投資の失敗は「間違った融資」が原因になっていることが殆ど

・銀行からは借りられるだけ借りる
・レバレッジは大きければ大きいほどいい
・銀行に言われるままの融資を受けている
・銀行との融資交渉は不動産会社に任せきり

など間違った知識は取り返しのつかない失敗を招きます。

不動産を購入することばかりでなくまずは「融資」のことについての
基本的な知識を習得して不動産投資の失敗をヘッジしましょう。

融資のプロが銀行融資について解説しています

この書籍には、良い「借金」と悪い「借金」、融資を受ける上での注意点から
融資審査に通るための書類の作り方まで融資に関することが書かれています。

著者はアパートローン必勝マニュアルの小川武男氏。
金融機関で500億円以上の融資を担当してきた不動産投資の融資のプロが
銀行融資の仕組み、失敗しないための融資の利用の仕方を詳しく解説しています。

本文中に登場する書式やテンプレートをダウンロードできるＵＲＬも付いてます。
これから不動産を購入する人、次の物件購入を考えている人達に
ぜひ読んで頂きたい書籍です。
数万円の不動産投資セミナーに参加するよりも価値があると思います。
決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル

著者はアパートローン必勝マニュアルの小川武男氏。

●序　章　なぜ、アパ・マン経営に銀行融資を活用するのか？

●第１章　手取り足取り教えます！　アパ・マン融資の全体像

●第２章　どこの金融機関から借りた方がいいのか？

●第３章　銀行は「融資審査」でどこを見ているのか？

●第４章　利回りよりもキャッシュフロー

●第５章　融資が出やすい物件、融資が出にくい物件

●第６章　融資を受ける上での注意点

●第７章　リスクが少ない！　アパ・マン融資の返済戦略

●第８章　満額融資をゲットする！　銀行融資の作り方

●第９章　自己資金が少ないときは？

●第10章　タイプ別・アパ・マン融資攻略法

●第11章　こんなときどうする？　不動産投資の疑問解決！

特別付録　アパ・マン融資の銀行交渉で役立つ書類集

保証

が必要となることがあります。

保証会社による「保証」とは

アパートローンの借主が返済不能になった場合に
保証会社が借主に代わって代位弁済（だいいべんさい）します。

「保証料」とは、保証会社が融資の保証をするための費用のことです。

保証会社の「保証」付きのアパートローンを借りるメリットは
融資をする金融機関としては、貸し倒れのリスクがなくなるため
アパートローンの審査が通りやすくなります。

代位弁済された場合

借主が返済不能となり、保証会社が代位弁済した場合でも
アパートローンの返済を免除されるわけではなく
借主は保証会社に対して弁済する義務が生じます。

アパートローン返済中は融資を受けた金融機関が
債権者でアパートローンの借主が債務者だったのが
代位弁済が発生した後には
債権者は金融機関から保証会社に代わります。

代位弁済の返済方法として、一般的には
保証会社は担保となっている不動産物件を売却して
一括返済するように求めてきます。

アパートローンはあくまで｢借金｣です。

毎月の家賃収入が金融機関への返済額を
下回れば、不足分を給与収入などから
補充しなくてはいけませんし
それが無理で返済不能になれば
せっかく購入したアパートや不動産物件は

差し押さえられて競売（けいばい）物件として売却されてしまいます。

競売で売れたとしても借入金の残金が売却金額で足りなければ
不足額は借主に支払い義務が残ります。
アパートローンの融資を受けるということは
このようなリスクも生じることを認識していなくてはいけません。

このリスクを回避するためにはアパートの入居率を上げたり
修繕費などの経費を抑えたりするための研究も必要ですが
より低金利で長期の返済期間の取れる有利な融資へ
借り換えたり、返済期間を延長する方法などを
研究することも賃貸経営を成功させるためには必要です。

レバレッジ（leverage）とは

レバレッジつまり、｢lever｣とは、｢てこ｣の意味です。
つまりレバレッジをかけるということは｢てこの原理｣を
利用することです。
｢小さな力で大きな物を動かす｣ということは

他資本（融資）を利用して不動産物件を購入することです。
レバレッジが大きい（自己資金に対して融資額が大きい）と
リターンも大きくなりますが、リスクも大きくなります。

例えば5000万円のアパートを購入する際の
資金が下記のような場合は

自己資金　　　　　　1000万円
アパートローン融資　4000万円

自己資金1000万円で５倍の投資金額の
5000万円のアパート物件を購入したので
レバレッジは５倍ということになります。

ちょっと面倒に感じるかもしれませんが
銀行のアパートローンよりも有利な条件で借りれる
融資があることを知っておくことは
事業主として重要なことです。

公的融資のメリットは多くありますが
最も魅力的なメリットは私は自分の経験上から
次の２つだと思います。

●完済しなくても追加融資が可能

第一に最初の融資を受けることができ
毎月、滞りなく返済をしていけば
完済していなくても追加融資が可能です。
今までの経験では、返済が半分程度終ると
日本政策金融公庫などは、先方から追加融資の案内が届いていました。

●公的融資は併用が可能（同時に２つの融資を受ける）

公的融資はひとつひとつの融資額は大きな限度枠ではなく
必要資金にには不足がちですが、そのような場合には
融資可能な公的資金を組み合わせての融資も可能です。

例えば、日本政策金融公庫の｢普通貸付｣を限度額まで
借りていたとしても要件を満たせば｢特別貸付｣も
借りることが可能です。

また、日本政策金融公庫の融資と自治体の制度融資の
２つを同時に申し込むことも可能ですので
資金調達のためにはとても有効です。

銀行などの民間の金融機関からは
融資を受けにくい個人や中小・零細企業のために有利な条件で
融資を提供する制度のことです。

国や自治体は、目的別のものから使途自由なものまで
様々な低金利融資制度を行っています。
アパートローンやアパートのリフォーム用の資金
運転資金として利用できる有利な融資が無いか
探してみましょう。

公的な融資は民間の金融機関と比べると
金利や融資条件（担保・保証人・金利など）に関して
有利なものが多くあります。

アパート経営は事業ですので常に有利な条件で
（長期の固定金利、低金利、無担保・無保証人など）
借りることのできる融資を見つけておくべきです。

アパート経営の成功のポイントはどれだけ
有利な条件での融資を受ける事ができるがが重要です。

主な公的融資は次のようなものです。

●日本政策金融公庫（にほんせいさくきんゆうこうこ）

元の国民生活金融公庫です。
新規開業のための融資、女性起業、シニア向きの融資など
目的や資金の利用の方法別にさまざまな融資が揃っています。
無担保・無保証人での融資もあるので利用できる融資があるのか
いつも調べておくことが重要です。

●自治体（都道府県や各市町村）の制度融資

自治体（都道府県や市町村）でも独自に
中小・零細企業や起業を目指す個人への支援を目的として
融資を行っています。
具体的な融資の方法としては、銀行などが窓口となりますが
審査や面接は自治体の担当者が行います。

特に新規で事業を始める際には新規開業ローンがあります。
一定の要件を満たす場合には、1000万まで無担保・無保証人で
融資する「新創業融資制度」があります。
固定金利であることも今の低金利の状況下では、かなり有利です。

また、日本政策金融公庫では、相談窓口も設けてありますので
融資の申し込みに関して、事前の相談も可能です。

サラリーマンなどのお昼の時間にの相談が無理な場合には
土・日曜日と夜間（20時まで）の相談も各地で開催されています。
※事前に予約が必要

※下記が日本政策金融機構の新規開業資金の概要です。

■ 新規開業資金

（新たに事業を始める方または事業開始後おおむね５年以内の方）

ご利用いただける方 次のいずれかに該当する方
・現在お勤めの企業と同じ業種の事業を始める方で
次のいずれかに該当する方
（１） 現在お勤めの企業に継続して６年以上お勤めの方
（２） 現在お勤めしている企業と同じ業種に通算して６年以上お勤めの方
・大学等で修得した技能等と密接に関連した職種に継続して
２年以上お勤めの方で、その職種と密接に関連した業種の事業を
始める方
・技術やサービス等に工夫を加え多様なニーズに対応する事業を
始める方
・雇用の創出を伴う事業を始める方
・１～４のいずれかを満たして事業を始めた方で
事業開始後おおむね5年以内の方

●資金使途

運転資金または設備資金

●融資額

7200万円以内（うち運転資金4800万円以内）

●返済期間

･運転資金

5年以内（特に必要な場合は7年以内）
※<うち据置期間> 5年以内（特に必要な場合は7年以内）

･設備資金

15年以内
※<うち据置期間>6ヶ月月以内（特に必要な場合は1年以内）

※詳細については日本政策金融公庫のＨＰにてご確認下さい。

沖縄振興開発金融公庫は沖縄県のみを対象とした
本土における政策金融機関の業務を一元的に行う総合的な
政策金融機関です。

沖縄振興開発金融公庫では
大規模事業向けから個人向けまで
幅広いニーズに対応した融資制度が揃っています。

沖縄県の地域的な諸課題に応じる為の
沖縄公庫独自の制度と本土公庫等と同様な制度があります。

アパートローンに関しても小規模なアパートの建築については
生業資金制度、大・中規模の賃貸住宅等を建築する場合には
賃貸住宅融資の制度があります。

賃貸住宅融資には建築する不動産物件により
次のような３タイプの融資制度があります。

※下記が賃貸住宅融資（アパート建設）の概要です。

１．賃貸住宅（ファミリー）
２．賃貸住宅（単身・少人数）
３．中高層ビル

それぞれの融資制度によって、条件等は細かく分かれていますが
他の公的資金や金融機関とのアパートローン比較では
沖縄公庫独自の特徴として融資条件に
「家賃・入居者の募集について」の項目がある点です。

● 賃貸住宅の家賃は、近隣の相場などを考慮して決めた後、
公庫が承認した額が上限となります。
また、敷金は、融資のコースによって上限が定められています。
なお、権利金・礼金・敷引き・更新料等は受け取ることができません。

賃貸住宅融資　　　　　→　　敷金は家賃の3ヶ月分まで
中高層ビル融資　　　　→　　敷金は家賃の6ヶ月分まで

● 入居者の募集については、事前に賃貸計画（家賃の上限の設定等）に
ついて公庫の承認が必要となります。

● 賃貸住宅融資をご利用の賃貸マンションについては、
入居者の募集は、情報誌・新聞・立看板などで広告し、
応募者多数の場合は抽選により入居者を決めてください。
中高層ビル融資は公募の必要はありません。

※詳細は沖縄振興開発金融公庫のホームページでご確認下さい。

アパートローンとして利用できる融資は
民間の金融機関だけでなく
公的な（国や自治体）金融機関でも
取り扱っています。

代表的なものとして住宅金融支援機構
（じゅうたくきんゆうしえんきこう）
の取り扱う賃貸住宅融資があります。

※住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）

住宅金融支援機構の賃貸住宅融資を
利用するメリットとしては次のようなことがあります。

●長期的な固定金利である

３５年の固定金利などが選択でき、低金利時代の現在では
かなり安定的な返済計画が立てられます。

●抵当権設定時の登録免許税が不要

アパートなどの不動産物件を購入する際には
さまざまな諸経費が必要です。
しかし、住宅金融支援機構の融資を利用する場合には
抵当権設定時の登録免許税が非課税となります。

(注１)ただし、非課税措置は平成23年3月31日までの
抵当権設定登記の登記手続きに関する取扱いですので
それ以降では制度改正となる可能性があります。

(注２)資本金が５億円以上の普通法人等による
お申込みの場合は非課税となりません。

デメリットとしては、融資の規格に適応した
建物・建築物でなくては融資の対象とならないことや
設計及び竣工現場検査（有料）などの審査があります。

床面積や敷地面積のなどの広さにも規定があるので
審査のハードルは高いと言えます。

しかし、このような公的な融資があることを
知っておくことは賃貸経営においての
資金調達の知識としてとても重要なことです。

※詳細は住宅金融支援機構のホームページでご確認下さい。

※下記が共同住宅ローンのアパートローン・賃貸併用住宅ローンの概要です。

借地を含む自己所有地上の賃貸住宅、賃貸併用住宅の建築資金に対応
諸費用（登記費用、火災保険料、建替承諾料（借地））にも使用可能
一つの建物の中で自宅（二世代住宅を含む）と賃貸住宅を兼ねる構造等
（賃貸併用住宅）の取扱いも可能

●融資条件

以下の要件に該当する個人（法人は不可）
･資産、負債の背景および事業後継者に問題がなく、
かつ当該賃貸事業の賃貸収入以外で生計に支障がないこと
･融資時年齢が満２０歳以上７０歳以下かつ完済時の年齢が８０歳未満
ただし、事業後継者等を連帯債務者（または連帯保証人）とする場合は
当該連帯債務者（または連帯保証人）の完済時年齢が満８０歳未満であること
･当社提携不動産会社との提携ローン案件であること

●資金使途

･自己所有地（借地を含む）上の賃貸住宅
賃貸併用住宅の建築資金
ただし、賃貸店舗・事務所部分があるものは当該部分床面積が
原則1/3以内に限る
･建築にかかる諸費用
登記費用、造成費用、設計料、火災保険料
建替承諾料（借地）、更新料（借地）等）
※事業地対象エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
（エリア内でも取扱対象外となる場合があり）

●融資金額

･１億円以内（当社担保評価額の範囲内）

（アパートローン・賃貸部分に対して）
･年間返済元利金額が年間見込家賃の 70％以内
（借地の場合は地代の支払いを含め 70％以内）

（自宅部分に対して）
･原則として年収に占める本件ローンおよびその他
すべてのお借入金にかかる年間返済額が次の基
準以下（収入・返済とも本件賃貸事業は除く）
400 万円未満 30%以下、400 万円以上 35%以下

●融資期間

･１年以上 30年以内 (返済回数：12回～360回)
（元金据置期間：最長 1年以内）

●融資金利

･短期プライムレート変動金利型
固定金利期間特約型（３年、５年）
※融資金利は毎月改定

●返済方法

･｢元利均等返済毎月払い」または「元金均等返済毎月払い」から選択
※６ヶ月毎のボーナス返済は利用不可

●担保

･融資対象物件及びその敷地に第１順位の抵当権を設定

●保証人

･原則として不要

●保証料

･不要

●貸付手数料

（アパートローン・賃貸部分に対して）
･融資金額×0.525%（最低 105,000 円）(税込)

（自宅部分に対して）
･52,500 円（税込）

●団体信用生命保険

（アパートローン・賃貸部分に対して）
･原則として付保なし

（自宅部分に対して）
･当社の指定する保険会社の団体信用生命保険に加入
（保険料当社負担）

●火災保険

･建物に融資期間以上の火災保険を付保し
原則として、その火災保険金請求権に当社を質権者とする
第１順位の質権を設定

●繰上返済

・３年以内 　　　　返済元金×2.0%
・３年超５年以内 　返済元金×1.0%
・５年超 　　　　 　一律１万円

●遅延損害金

･年14.0％

※詳細は協同住宅ローン株式会社のホームページでご確認下さい。

この融資はひとつの建築物の中に
賃貸用（アパートやテナント）の部分と
借主自身が住むための住居用の部分を
併せ持つ不動産物件を建築するためのローンです。

賃貸部分のみの不動産を購入するためのアパートローンと
住居用の部分を併設した「賃貸併用住宅ローン」では
それぞれにメリットとデメリットがあります。

自分の住まいである住宅を購入する際に
賃貸部分の家賃収入を得ることで住宅ローン返済の
軽減ができるという点ではとても魅力的ではあります。

一般のアパートローンに比べて
賃貸併用住宅ローンの方がメリットがある部分次のようなものです。

■賃貸併用住宅ローンのメリット

●木造建築の建物である場合は２５年が
　最長の返済期間ですが住宅ローンの場合には
　３５年が基本となっているため
　月々の返済額が軽減される可能性があります。
　ただし、借主の年齢により完済時までの期間によっては
　返済期間が短くなることもあります。

●住宅ローンは殆どが｢パッケージ型｣の融資商品のため
　審査規格にそって審査されるため審査期間が短い傾向にあります。
　アパートローンは｢賃貸経営｣という事業用のローンですので
　事業として成り立つのかどうか審査も厳しくなりなり
　審査期間も長くなりがちです。

逆に一般のアパートローンに比べてのデメリットは次のような部分です。　

■賃貸併用住宅ローンのデメリット

アパートローンにはない｢住居用｣のローンとしての制約が融資条件に含まれます。

●あくまで住宅の用のローンですので
　その建物に借主が住まなくてはいけません。
　一般のアパートローンでは融資を申し込む銀行の融資対象エリアの
　不動産物件ならば、遠方の物件でも融資対象となりますが
　賃貸併用住宅ローンでは融資の対象が借主が住むための物件なので
　住民票の移動なども融資条件となります。

●借主が住む住居部分に加えて賃貸部分も建築するので
　建築費はおのずと高額になりますが
　融資審査では賃貸収入は融資審査において
　ローンの返済財源として認めて貰えません。
　住宅ローンの返済財源は、原則としてサラリーマンとしての
　給与収入（税込年収）が基本です。
　従って賃貸部分を含む建築費をすべて融資に頼るのは難しいと言えます。
　それなりの給与収入がある人か自己資金をある程度用意する必要があります。

●また住宅ローンとしての取り扱いですので
　住宅部分と賃貸部分の床面積の比率で住宅部分の方が
　賃貸部分よりも大きくないと住宅ローンとして認められません。